Neubau - guter Deal? Und was beachten?

Hallo zusammen,

bin noch neu im Immobiliengeschäft, möchte aber dieses Jahr gerne mit investieren starten.

Ich schaue mir gerade dieses Objekt an:

• Neubau bezugsfertig Q1 2027
• Lage: Speckgürtel München, Ubahn 700 Meter weg, Bus vor der Tür, fussläufig zu großem Gewerbegebiet mit 16k Arbeitsplätzen ( Arveitgeber: Siemens, BMW, Cisco etc) und Uni mit 21k Studierenden ist 10 Minuten mit dem Rad entfernt
• 1 Zimmer Wohnung schlüsselfertig
• 30qm Wohnfläche, 32,8qm Nutzfläche
• Balkon nach Osten, großes Südfenster im Wohnbereich
• gehobene Ausstattung

-5% Afa

Kosten

• Wohnung: 329.900€ (10.900€/qm) + 34.900€ Tiefgarage
• NK: 20.000€
• Küche, Möblierung und Lampen ~ 13.000€
• 90% Finanzierung mit Zins 3,4%, Tilgung 1,5% -> ~1.300€ p.M.
• Betriebskosten ( am liebsten inkl SEV) ~ 100€ p.M

—————— Einnahmen

-> Base Case möblierte Vermietung, angestrebt 35€/qm + 75€ TG -> 3,7% BMR

-> Worst Case möblierte Vermietung zu 29€/qm + 75€ TG -> 3,1% BMR

Laut Online Mietspiegelrechner der Stadt liegt die durch. Vergleichsmiete für Neubaustandard in der Lage (BJ 2018-2022) bei 29.5€ -31€/qm

Fazit: vor allem die gute Vermietbarkeit finde ich attraktiv, auch wenn die Rendite nicht überdurchschnittlich ist, was aber bei Neubau ja eh oft so ist.

Meine Fragen: - Worauf sollte ich unbedingt achten bei Zahlungsmodalitäten und im Kaufvertrag eines Neubaus? Gibt es Stolpersteine? Welche Fragen sollte ich dem Bauträger unbedingt stellen?

Danke euch!

Ergänzung: ja es geht um eine Immobilie in München mit U-bahn Anbindung.